Da li je kupnja nekretnine doista isplativija nego najam

január 11, 2021 20:05

Mato Barišić

Većina Hrvata želi imati vlastiti krov nad glavom te svatko ima svoje argumente i razloge zašto je to tako.

Da li je kupnja nekretnine doista isplativija nego najam | Finax.hr

Od osjećaja sigurnosti da nas nitko iz njega ne može izbaciti, do toga da možemo u stanu raditi preinake kakve želimo bez da stanodavca pitamo za suglasnost. Ali ono s čime se svi slažu je da je najam stana ili kuće – bacanje novca u vjetar. Kada god u društvu ovo netko kaže, svi krenu lagano klimati glavom u znak odobravanja i slaganja.

Iako je taj arugment u određenu ruku i točan, danas ćemo ipak pogledati da li je to zaista tako i kako bi naša financijska budućnost izgledala u slučaju da unajmimo stan i „bacamo“ novac 30 godina u odnosu na osobu koja digne kredit na 30 godina za kupnju stana.

Hrvatska je specifična po razlici u cijeni nekretnina po regijama. Dok Slavonija i Baranja imaju prilično niske cijene nekretnina, Istra i primjerice Split imaju iznimno visoke. Razlika može biti i par tisuća eura po kvadratnom metru nekretnine. Isto je i s cijenom najma.

No za potrebe ovog članka ćemo uzeti primjer stana od 60 kvadrata čija je cijena €120 tisuća što je oko 900,000 kuna. Uz ovo ćemo dodati i 100,000 kuna za opremanje stana tako da će naša imaginarna investicija koštati okruglo milijun kuna.

Kada ove brojke ubacite u neki od kreditnih kalkulatora naših najvećih banaka, rata kredita od milijun kuna, na 30 godina, nas ispadne oko 4,200kn.

Kreditni rizici koje ne smijemo ignorirati

Također treba imati na umu da bi ovakav kredit prije 5 ili 10 godina imao znatno višu ratu jer smo prije imali i znatno više kamate.

Centralne banke diljem svijeta su referentne kamatne stope spustile na 0% što je „povuklo“ za sobom i sve ostale kamate na tržištu – od kamata na kredite do oročenja te je malo vjerojatno da će ovakve ostati vječno. Ukoliko je kredit dogovoren uz promjenjive kamatne stope, lako bi se moglo dogoditi da u budućnosti rata kredita poraste.

Osim toga, kredit nosi i svojevrsne valutne rizike. Svi se sjećamo kredita u „švicarcima“ koji su uništili tisuće ljudskih života te su ljudima rate za isti kredit, zbog promjene tečaja bile povećane i za preko 50%.

Iako HNB čuva stabilnost tečaja između eura i kune, te ne bi trebali očekivati fluktuacije kao s frankom, u ožujku smo imali pad kune od 4% u samo tjedan dana što nam je znak da ne smijemo ignorirati ovakve rizike, bez obzira što se radi o euru.

Također, po posljednjim podacima HNB-a s kraja 2020. godine, nešto iznad 4% stambenih kredita se trenutno ne otplaćuje redovito, odnosno dulje od 3 mjeseca. To znači da jednom od svakih 25 kreditnih dužnika prijeti deložacija jer je jedan od uvjeta dobivanja stambenih kredita – zabilježba hipoteke na nekretnini.

Iako su ovo tragični podaci za mnoge, 2015. godine smo imali čak 10.1% loših stambenih kredita te je svakom desetom dužniku prijetila deložacija.

Kada dižemo kredit, nikada ne razmišljamo što bi se dogodilo da izgubimo posao ili se razbolimo te smo uvjereni da ćemo kredit vratiti uredno. No kao što vidimo, niti ove rizike ne smijemo ignorirati jer, ovisno o periodu koji promatramo, između 4% i 10% dužnika se u određenom periodu otplate kredita suoči s ozbiljnim financijskim problemima te im je prijetio gubitak nekretnine i deložacija.

Sigurni smo da većina tih ljudi u trenu dizanja kredita nije mislilo da će se naći u toj situaciji ali period od 30 godina je iznimno dug te se svašta može dogoditi.

Začnite investovať už dnes

Chcem začať

Skriveni troškovi vlasništva

Dodatno trebamo imati na umu da kao vlasnik nekretnine morate vršiti sve popravke, podmirivati troškove, osigurati nekretninu te primjerice plaćati pričuvu ukoliko se radi o stanu u zgradi. Ovo nerijetko, na godišnjoj razini, budu prilično visoki iznosi.

Ukoliko se odlučite za najam – ovi troškovi za vas ne postoje te ih podmiruje vlasnik.

Također, kao što smo već rekli, nikada ne znamo kada nas može zadesiti neka bolest ili otkaz zbog kojeg nećemo moći privremeno plaćati kredit. U ovom slučaju, s ovog aspekta, nekretnina je iznimno loša investicija jer je nemoguće prodati mali dio nekretnine kako bi prebrodili teški period, a čak je i cijelu nekretninu teško prodati jer je nekretnine spadaju pod nelikvidne investicijske klase za koju treba dosta vremena kako bi ju unovčili.

Kako bi izgledao najam uz ulaganje „viška“

Tu dolazimo do našeg imaginarne osobe koje je odlučila iskoristiti sve prednosti koje pruža najam te je istu ovu nekretninu od 60 kvadrata unajmila za 3,000kn. Ovo bi odgovaralo stvarnim razlikama u najmu i rati kredita u slučaju kupnje, za isti stan.

Kada oduzmemo ratu kredita od 4,200kn koju bi imali kada bi kupili ovakvu nekretninu od rente, ostane nam 1,200kn.

Zamislimo da je naš imaginarni najmoprimac tih 1,200kn ulagao u neku produktivnu imovinu, poput Finax-a koji je u zadnjih 5 godina, u prosjeku, ostvario 9% prinosa godišnje.

Vjerojatno nikada ne biste pogodili ali nakon 30 godina „bacanja“ novca u vjetar i ulaganja viška koji nam ostane zbog nedizanja kredita, bi imali preko 2 milijuna kuna u Finaxu! Možemo vidjeti koliko bi to iznosilo i nakon 10 te 20 godina.

$C:\Users\Mato\Desktop\2milje.png$

Oročenja u bankama

S obzirom da preko 90% Hrvata živi u nekretnini čiji je vlasnik te smo po ovome 2. u EU, očito je da većina naših sugrađana ne razmišlja o alternativi te prednostima koje ona donosi. Najam nekretnine nije nužno idealan za sve ali bi ipak trebali biti izbor za više ljudi.

Fleksibilnost koju nudi najam nemamo kada smo vlasnik nekretnine. Možda dobijemo nove iritantne susjede koje ne želimo trpiti do kraja života, ponudu za odličan posao s drugog dijela grada, ili čak drugog dijela države koji ne možemo prihvatiti jer ne možemo preseliti svoju nekretninu sa sobom.

Kvarovi, popravci, osiguranja i ostale obveze koje nosi vlasništvo nad nekretninom također se često zaboravlja i ignorira.

Zašto je alternativa Hrvatima toliko neprivlačna?

U slučaju dobre poslovne ponude, puno je lakše promijeniti nekretninu ako ste u najmu. Ne morate brinuti o gore navedenim stvarima o kojima brine vlasnik.

U slučaju gubitka posla ili bolesti uvijek možete dio svog ulaganja prodati te si isplatiti na račun kako bi prebrodili problematični period. Finaxova ulaganja su visoko likvidna te nećete morati brinuti oko prodaje i trnasakcije niti na jedan tren.

Uz sve prednosti najma, nakon 30 godina bi također imali i preko 2 milijuna kuna vrijedan ulog! To je razlika između toga da kamata radi protiv vas i za vas.

Dok smo u varijanti broj jedan kupili stan od milijun kuna te ga platili preko 1.5 milijuna s kamatama, u drugoj varijanti smo uložili samo 432 tisuće kuna, dok je ostalih, preko 1.6 milijuna zarade, rezultat prinosa i ukamaćivanja.

Iako brojke u ovom slučaju govore više od riječi, mnogi će i dalje inzistirati na kupnji vlastite nekretnine jer uvriježeno je mišljenje da je bolje i malo preplatiti nego „bacati novac u vjetar“, odnosno unajmiti nekretninu.

No ovaj argument možemo iskoristiti i za drugu stranu. Što da je naša imaginarna osoba bila nešto štedljivija te je našla 500kn jeftiniji stan te da je ulagala 1,700kn u Finax, umjesto 1,200kn? Nakon 30 godina bi imala gotovo 3 milijuna kuna!

Što da je našla cimera ili dečka/curu te si prepolovila troškove najma te ulagala 2,700kn u Finax? Imala bi preko 4.5 milijuna kuna.

Iako prosječna osoba smatra da su milijunski iznosi mogući samo za ultrabogate poduzetnike ili dobitnike lota to uopće nije točno. Sve što trebate je krenuti ulagati čim prije i biti konzistentni u tome. Sve ostalo je na Finaxu.