Financovanie kúpy nehnuteľnosti

V situácii, keď sa malé jednoizbové byty v Bratislave predávajú s cenovkou okolo 100 tisíc eur, si slušné bývanie bez hypotéky môže dovoliť len málokto. Dlhodobé bývanie v podnájme ale nedáva zmysel. 

Vďaka rastu miezd a nízkym úrokovým sadzbám sú ale nehnuteľnosti stále dostupné, a to aj napriek relatívne prudkému rastu cien v posledných rokoch. Hypotéku viete aj dnes získať so sadzbou pod 1% pri krátkodobej fixácii a okolo 1,5% pri 10-ročnom fixe. Naďalej platí, že Slováci si na bývanie požičiavajú za jedny z najnižších sadzieb v Európskej únii.

Nachádzame sa teda v situácii, kedy sa oplatí (s rozumom) využiť lacné bankové financovanie. To platí aj pre ľudí, ktorí hypotéku nepotrebujú alebo si ju môžu dovoliť predčasne splatiť. Či už ale hypotéku naozaj potrebujete alebo nie, bez splnenia týchto podmienok ju nezískate.

1, Pomer dlhov k príjmom (DSTI, Debt Service To Income)

Od 1.1.2020 môžu splátky úverov dosiahnuť maximálne 60% čistého príjmu žiadateľa (po odrátaní životného minima). Cieľom najnovšieho opatrenia z dielne NBS je zabezpečiť, aby dlžníci mali po zaplatení splátok úverov z čoho žiť (celkom logické, nie?). 

Banka tiež vykoná stres test – pri výpočte DSTI bude vychádzať zo splátky hypotéky s úrokovou sadzbou zvýšenou o 2% oproti vám schválenému úroku. Rast úrokových sadzieb v Európe je síce v nedohľadne, banky sa ale chránia aj pred týmto rizikom.

Ukazovateľ DSTI má najväčší dopad na nízkopríjmové domácnosti a viacčlenné rodiny, keďže životné minimum sa vypočítava pre celú domácnosť, čo výrazne znižuje výšku disponibilného príjmu (od 1.7.2020 je životné minimum 214,83 eur pre 1. dospelú osobu, 149,87 eur pre 2. dospelú osobu a 98,08 eur pre nezaopatrené dieťa).

V roku 2019 pritom mohlo ísť na splátky úverov až 80% čistého príjmu žiadateľa o úver. Pre mladých dlžníkov do 35 rokov ale platí výnimka - 5% nových úverov môžu banky poskytnúť aj dlžníkom s DSTI na úrovni 70%.

Podľa výročnej Správy o finančnej stabilite z novembra 2019 má úver viac ako 70% pracujúcich Slovákov. U mnohých z nich ale splátky dlhov tvoria viac ako 50% príjmu. A práve títo ľudia predstavujú najväčšie riziko pre stabilitu bankového sektora. Prísnejšie prehodnocovanie celkového zadlženia nových žiadateľov o úver je teda logickým krokom.

Škoda, že k tomuto obmedzeniu neprišlo skôr. Mnohí Slováci ako keby zabudli, že úvery nabraté v dobrých časoch bude treba splácať aj v tých zlých. Naplno sa to prejavilo v súvislosti s aktuálnou krízou okolo COVID-19. Už takmer 150 tisíc Slovákov požiadalo svoju banku o odklad splátok.

2, Pomer dlhu k ročným príjmom (DTI, Debt To Income)

Od 1.7.2019 musia žiadatelia o úver splniť aj ďalší ukazovateľ, ktorý vyjadruje celkové úverové zaťaženie a nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu. Výnimku môžu opäť získať žiadatelia do 35 rokov s príjmom nepresahujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy. DTI pri týchto úveroch nesmie presiahnuť hodnotu 9.

DTI musia okrem bánk sledovať aj ostatní poskytovatelia úverov a leasingov. Pred podaním žiadosti o úver sa teda oplatí zrušiť nevyužívané kreditné karty s vyšším úverovým rámcom a povolené prečerpania. Aj nečerpané úvery znižujú vaše možnosti získať hypotéku v požadovanej výške.

Príklad: Ak je váš čistý mesačný príjem 1000 eur a ročne teda zarobíte 12 tisíc eur, vaše maximálne zadlženie nesmie presiahnuť 96 000 eur. Pokiaľ ale už splácate napr. spotrebný úver s nesplateným zostatkom 10 tisíc eur, banka vám už nepožičia viac ako 86 tisíc eur.

Pri manželoch, resp. viacerých žiadateľoch, sa príjmy spočítavajú. V nevýhode sú teda samostatní žiadatelia o úver, ktorí obzvlášť pri cenách nehnuteľností vo veľkých mestách nemusia dosiahnuť na vlastné bývanie.

3, Pomer dlhu voči cene nehnuteľnosti (LTV, Loan To Value)

LTV vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Od júla 2019 výška hypotéky k cene nehnuteľnosti nesmie prekročiť 80% (Loan to Value - LTV).

Žiadatelia o hypoúver by tak na kúpu nehnuteľnosti mali využiť aj iné finančné zdroje ako tie z hypotéky. Pri kúpe 100-tisícovej nehnuteľnosti vám teda banka požičia maximálne 80 tisíc eur. Zvyšných 20 tisíc je potrebné doložiť z vlastných zdrojov (v ideálnom prípade).

V praxi ale mnoho ľudí využíva na dofinancovanie ďalšie pôžičky  – spotrebné úvery, medziúvery a stavebné úvery zo stavebných sporiteľní či tzv. P2P pôžičky. Tieto pôžičky ale majú typicky kratšiu dobu splatnosti ako hypotéky (spotrebný úver môže byť poskytnutý max. na 8 rokov) a výrazne tak dokážu navýšiť mesačné náklady, nehovoriac o výraznom preplatení požičanej sumy.

Druhou (menej využívanou) možnosťou je dočasné založenia aj inej ako kupovanej nehnuteľnosti v prospech financujúcej banky. Vďaka tomu by ste aj dnes dokázali získať 100% financovanie na kupovanú nehnuteľnosť.

Príklad: Povedzme, že máte v pláne kúpu bytu za 150 tis. eur a nemáte našetrených dostatok vlastných zdrojov (20% z kúpnej ceny). Ak by vaši rodičia súhlasili s dočasným založením svojho bytu v hodnote 100 tis. eur, pomer LTV pre vašu hypotéku by bol 60% (150 tis. hypotéka k zakladaným nehnuteľnostiam v celkovej hodnote 250 tis. eur) a banka by vám úver po splnení ostatných podmienok rada poskytla.

Banky prajú pripraveným

V ideálnom prípade by ste sa ale do kúpy nehnuteľnosti nemali púšťať, ak nemáte našetrených aspoň 20% z kúpnej ceny. Zabezpečenie strechy nad hlavou je pravdepodobne najväčšou transakciou a zároveň najväčším finančným záväzkom vo vašom živote a na tento krok sa treba vopred dobre pripraviť.

Pokiaľ sa chystáte „do vlastného“ o 1-2 roky, peniaze si radšej odkladajte na bankový účet, prípadne pre tento účel zriadený samostatný šetriaci účet. Pri nulových úrokoch síce nič nezarobíte, resp. vplyvom inflácie stratíte časť kúpnej sily vašich úspor. Pri takom krátkom horizonte je ale lepšie neriskovať.

Ak je ale kúpa vzdialená 3-5 rokov, lepšie spravíte, keď budete peniaze investovať. Povedzme, že by ste sa chceli o 5 rokov presťahovať do rodinného domu v cene okolo 150 tisíc eur a chcete si našetriť 20% z kúpnej ceny, t.j. 30 tis. eur. Dnes ale máte na účte iba 7 tisíc eur a nie ste si istý, koľko si potrebujete mesačne odkladať. Žiadny strach, s nastavením finančného plánu vám pomôžu naše algoritmy:

Po zadaní základných údajov zistíte, že pre dosiahnutie vášho cieľa (došetrenie chýbajúcich 23 tis. eur do 5 rokov) si potrebujete mesačne odkladať 316 eur.

Ak by ste si chceli rovnakú sumu (23 tis. eur) našetriť na účte v banke, potrebovali by ste 5 rokov šetriť 383 eur mesačne. Efekt zloženého úročenia sa dokáže prejaviť aj pri kratšom investičnom horizonte. Škoda to nevyužiť.

Nechajte si poradiť

Tip na záver – ak si na vybavenie hypotéky netrúfate sami, nechcete sledovať aktuálne ponuky a podmienky bánk alebo ide o komplikovanejší prípad (financovanie výstavby rodinného domu a pod.), využite služby skúseného finančného poradcu.

Nezíska pre vás síce lepšie podmienky, ako by ste si dokázali vyjednať aj sami, určite vám ale ušetrí čas a prevedie vás celým procesom. Odmena agenta pri sprostredkovaní hypotéky je štandardne hradená z marže banky a jeho služby vás teda nestoja ani cent.