S nekretninom stari i njen prinos

U prethodnom blogu posvećenom cijenama nekretnina, osvrnuli smo se na razmišljanje koje se sve češće pojavljuje među našim klijentima: Upravo sada je idealno vrijeme za prodaju investicijskih nekretnina po visokim cijenama i prebacivanje sredstava u financijsku imovinu, prvenstveno dionice, koje su ove godine već vidjele svoj pad.

Danas ćemo odgovoriti na određena pitanja, zanimljivom činjenicom koje je svjesno malo investitora u nekretnine s kreditom. Zanimljivo je da kredit povećava neto prinos vlastitih sredstava uloženih u nekretnine, ali samo do određene točke. Učinak poluge postupno se smanjuje s vremenom kako se smanjuje iznos glavnice zajma.

Napomena: Svi podaci koji se odnose na povijesni razvoj Finaxovih portfelja kreirani su na temelju povratnog modeliranja podataka. Metodu modeliranja povijesne izvedbe smo opisali u blogu. Prošli rezultati nisu jamstvom budućih rezultata i vaše ulaganje može rezultirati gubitkom. Saznajte koje rizike preuzimate prilikom ulaganja.

Koliko iznosi dugoročni povrat na nekretnine?

Nekretnine općenito imaju niži dugoročni povrat od dionica. U Hrvatskoj će mnogi ljudi emotivno preispitati ovu izjavu, ali postoji nekoliko razloga za ovakvo mišljenje.

Prije svega, u posljednja tri desetljeća naša je zemlja prolazila kroz transformaciju gospodarstva iz centralno upravljanog gospodarstva bez značajnog privatnog vlasništva u tržišno gospodarstvo sa snažnim pravima vlasništva.

Istovremeno je kupovna moć stanovništva naglo rasla i snažna konkurencija među bankama dovela je i do povijesno niskih kamatnih stopa.

Na kraju, ali ne manje važno, pristojan rast cijena nekretnina duguje se njihovoj iznimnoj popularnosti među hrvatskim građanima, gdje većina ljudi zaboravlja na sve troškove i poreze povezane s njima pri procjeni vrijednosti ulaganja u nekretninu. Cijene samih objekata s vremenom se približavaju nuli, jer svaki ima ograničen vijek trajanja. Samo zemljište zadržava svoju vrijednost.

Za objektivnu ocjenu ulaganja potrebno je pogledati zemlje u kojima tržišna ekonomija i slobodno tržište nekretnina imaju dužu povijest. Tamo nalazimo da je prosječni povijesni prinos na nekretnine oko 5% godišnje, dok je onaj na dionice preko 9% godišnje.

Dugoročnoj usporedbi ulaganja u nekretnine s raznolikim globalnim portfeljem dionica smo se posvetili u nedavno ažuriranom blogu; Za nekretnine se kaže da su najbolja dugoročna investicija, je li to zaista tako?

Jedan od njegovih zaključaka je da isplativost ulaganja u nekretninu u velikoj mjeri ovisi o načinu financiranja njezine kupovine. Kod kupovine u gotovini ulaganje u nekretninu se ne isplati jer dioničko tržište nudi veće dugoročne povrate, a ujedno je manje zahtjevno za korištenje. Međutim, kada se nekretnina kupuje s kreditom niskih kamatnom stopom, stvarnost postaje veoma konkurentna.

Kredit bitno povećava povrat ulaganja u nekretnine

Financijaši kupovinu imovine posuđenim novcem nazivaju polugom. Kao što u fizici duža poluga povećava primijenjenu silu, kupovina na kredit povećava potencijalni povrat (ali i potencijalni gubitak). Ne morate štedjeti veliki iznos, za tipično 20% kupoprodajne cijene dobivate cjelokupnu nekretninu, a prihod je vezan uz 100% njezine vrijednosti.

Jednostavan primjer procjene vrijednosti vlasništva nad nekretninom kupljenom kreditom:

Kupili ste nekretninu za 200 tisuća eura, od čega 40 tisuća eura je vaš novac i 160 tisuća eura kojih vam je banka posudila kao kredit. Cijena nekretnine porasla je za 5% za godinu dana na 210 tisuća eura. Povećanje cijene za 10 tisuća eura u odnosu na 40 tisuća eura koje ste uložili predstavlja povrat od 25%.

Prema zadanim postavkama procjeni vrijednosti si dodajete potencijalnu najamninu, ali od nje morate oduzeti troškove povezane s prijenosom nekretnine, kamate na kredit, plaćene poreze i pristojbe, troškove održavanja i vrijeme koje morate posvetiti ovoj investiciji.

U svakom slučaju, čak i nakon njihovog odbijanja, povrat na investicijsku nekretninu s polugom u obliku kredita ostat će vrlo atraktivan u prvoj godini, a upravo je u tome poanta atraktivnosti ulaganja u nekretninu s kreditom.

Već u narednim godinama prikupljena najamnina pomoći će vam u otplati kredita, a vi procijenjenu nekretninu kasnije možete prodati u cijelosti. To sve u konačnici u odnosu na izvorni depozit, može biti pristojan postotak zarade.

Na temelju ovog zaključka, mogli biste tvrditi da je uz učinkovito iskorišteni kredit čak i povećanje cijene nekretnine od 4-5% dovoljno da svojim prinosima porazi dioničko tržište. Međutim, moć kreditnog financiranja u potpunosti se očituje tijekom početnih godina ulaganja, te kasnije vremenom počinje slabiti.

Opadajući prinosi sa zastarjelom nekretninom (kredit)

Općenito, što je veća financijska poluga (što je veći udio kredita u cijeni nekretnine), više ćete umnožiti povrat koji biste zaradili bez financijske poluge zbog povećanja vrijednosti nekretnine.

Snaga poluge ovisi o omjeru neotplaćene glavnice kredita i tržišne cijene nekretnine, tzv. omjer LTV (zajam u odnosu na vrijednost). Što je LTV veći, time je poluga jača.

Važno je napomenuti da LTV ne ostaje na istoj razini tijekom investicijskog razdoblja. S jedne strane, postupno otplaćujete glavnicu, čime se smanjuje preostala vrijednost duga. Istovremeno raste cijena nekretnine (vaše investicije). Sve manji dio investicije pokriva se, dakle, preostalim dugom.

LTV omjer stoga opada tijekom investicijskog horizonta. Uz to, poluga postupno se prirodno smanjuje, što u konačnici smanjuje naše povrate.

Stoga se pri kupnji investicijske nekretnine najveći povrat obično ostvaruje na samom početku ulaganja. Tijekom prvih godina, poluga je izuzetno visoka i prinosi mogu doseći desetke posto. Sljedećih godina, međutim, potencijalna dobit značajno pada, postupno ispod razine drugih mogućnosti.

Pogledajmo brojke.

U tablici ispod možete pronaći navedene parametre u nekoliko odabranih godina. U izračunima računamo na kupnju investicijske nekretnine početne vrijednosti 200 tisuća eura.

Financira se kreditom s kamatom od 3% godišnje, dok smo 20% cijene platili vlastitim sredstvima (40 tisuća eura). Stoga je na početku omjer duga i vrijednosti ulaganja (LTV) 80%.

Nadalje, očekujemo dugoročni godišnji rast cijena hrvatskih nekretnina od 4%. Ova se procjena temelji na studiji koja je analizirala podatke o britanskom tržištu nekretnina od 1901. do 1970. godine. U tu su brojku već uključeni prihodi od najma, koji su zbog troškova poslovanja i još većih otplata dugova zanemarivi.

Tijekom prve godine zaradili biste solidnih 20%. Međutim, već sljedeće godine povrat bi pao za gotovo 4 postotna boda, a u šestoj godini vaša bi investicija ostvarila manji povrat od prosječnog na dioničkom tržištu. U kasnijim godinama zarada će biti još manja.

Usporedbu s dioničkim tržištem tijekom cijelog trajanja investiranja možete pronaći u sljedećem grafikonu. Tržištu dionica pripisujemo prosječan dugoročni godišnji prinos od 9%.

Iako nekretnina tijekom prvih pet godina nadmašuju tržište dionica zbog zaduženosti (poluge), u šestoj godini njihovi su prinosi dosta slični a nakon toga zarađuje znatno manje.

Na polugu utječe i njezina cijena (kamata)

Pri procjeni utjecaja poluge na prihode od nekretnina ne treba zaboraviti ni kreditnu kamatu. Naravno, što je cijena kredita niža, to je veći učinak pozitivne poluge.

Ako npr. na kredit plaćate kamatu od 1% godišnje, uz 80% financiranje kupovine nekretnine kreditom možete uštedjeti manje od 0,8 postotnih bodova godišnje od ukupne procijenjene cijene nekretnine.

Međutim, ako plaćate kamatu od 5% godišnje, trošak kredita smanjit će vrijednost nekretnine za gotovo 4 postotna boda u prvoj godini, što će se odraziti i na neto povrat vaših vlastitih sredstava koja ste uložili u kupnju nekretnine.

Stoga, pri procjeni isplativosti ulaganja u nekretnine, uzmite u obzir trenutačno rastuće kamate na stambene kredite, koje uz vrhunske cijene nekretnina i potencijalno sve manju zaduženost smanjuju trenutnu atraktivnost nekretnina.

Što je sa starijim investicijskim nekretninama s kreditima?

Ako posjedujete nekretninu stariju od 5 godina, vaš prihod neće biti niti financijska poluga ako se njezin rast cijene uspori. Stoga vrijedi uzeti u obzir druge načine kako biste mogli zaraditi više novca.

Postoje dva načina da to postignete:

• Trajno povećanje hipoteke u odnosu na procijenjenu (trenutnu) cijenu nekretnine i investiranje dobivenog novca u drugu imovinu, čime se poluga jača.
• Drugi je prodaja starijih nekretnina te ulaganje dobivenih sredstava u ETF indeksne fondove. Na taj način osigurat ćete pasivni prihod koji je u prosjeku nakon pet godina ulaganja veći nego kod nekretnina.

Velikodušan popust za prijenos ulaganja iz nekretnina u Finax

Ako vas je osnovna investicijska matematika navela da razmislite o prodaji investicijskih nekretnina, koje su na trenutnom vrhuncu, ne zaboravite na atraktivan popust koji Finax nudi za prijenos vaše investicije. Proširili smo popis imovine koju prihvaćamo za odobravanje popusta i na nekretnine.

Ukoliko dokumentirate prodaju nekretnine i odlučite uložiti sredstva dobivena putem Finaxa, mi ćemo s 50% vrijednosti prenesenog iznosa besplatno upravljati 2 godine.

Više informacija o popustu za prijenos investicije.