Polacy + nieruchomości = wielka miłość

Zeszłoroczny sondaż przeprowadzony przez Instytut Badawczy ARC Rynek i Opinia pokazał, że większość Polaków nadal woli nieruchomości od papierów wartościowych. Cieszą się one wyjątkową popularnością zarówno w Polsce, jak i na Słowacji, ponieważ oba te kraje mają bardzo dobre doświadczenia z takimi inwestycjami. W wyniku prywatyzacji wielu ludzi otrzymało mieszkania na własność. Za jednym pociągnięciem pióra lokatorzy zmienili się w właścicieli. Kwota, za którą można było kupić mieszkanie na własność, była wręcz śmieszna, jeśli porównać je z dzisiejszymi cenami nieruchomości.

Jeśli więc dziś tak wielu Polaków posiada własny dach nad głową, a zyski z inwestycji w nieruchomości sięgają setek tysięcy złotych, ich popularność nie jest wielkim zaskoczeniem. Nawet Ci, którzy musieli zaciągnąć w tym celu kredyt hipoteczny, z dużym prawdopodobieństwem ostatecznie wyszli na tym „na plusie”.

W dużej mierze do popularności nieruchomości przyczyniły się również media. Ostatnie lata obfitowały w liczne artykuły na temat oszałamiającego wzrostu cen mieszkań i domów. Czy można było przegapić nagłówki w prasie krzyczące o rosnących cenach w Warszawie i innych dużych miastach? Decyzji, czy coś jest najlepszą inwestycją, nie warto jednak podejmować jedynie na podstawie dobrych kilku ostatnich lat.

O inwestowaniu w nieruchomości rozmawialiśmy niedawno w jednym z odcinków Finax radzi. Ciekawi, czy na rynku nieruchomości jest bańka? Zobaczcie, co na ten temat myśli Tomasz Narkun:

Parametry dobrej inwestycji

Zanim przejdziemy do samych obliczeń, porównajmy pokrótce inwestycję w nieruchomości z inwestycją w fundusze ETF pod względem najważniejszych parametrów dobrej inwestycji:

1. Stopa zwrotu

Najważniejsze kryterium i zarazem główny powód, dla którego Polacy inwestują w nieruchomości.

W ciągu ostatnich 15 lat wzrost cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych w 10 największych miastach w Polsce rósł w tempie 4,6% rocznie na rynku wtórnym i aż 6,8% na rynku pierwotnym, co z pewnością nie jest złym wynikiem. Liczenie na utrzymanie podobnego tempa wzrostu w przyszłości byłoby jednak zbyt śmiałe.

Najlepsze długoterminowe dane zebrał amerykański profesor Robert Shiller, który przeanalizował ceny nieruchomości w USA od 1890 roku. Wynik? W ciągu ostatnich 128 lat ceny, po uwzględnieniu inflacji, rosły o jedynie 0,43% rocznie! To tyle, jeśli chodzi o zyski z nieruchomości na rynkach rozwiniętych.

Bądźmy jednak przez chwilę nieco bardziej optymistyczni, Polska ma bowiem jeszcze sporo do nadrobienia w ramach Unii Europejskiej. Załóżmy więc szybszy wzrost cen. Jeśli w strefie euro możemy spodziewać się długoterminowej rocznej inflacji na poziomie ok. 2%, ceny nieruchomości w Polsce mogą rosnąć średnio o 3-4% rocznie.

Przy długoterminowej inwestycji w portfel Finax 100/0 można oczekiwać rocznej stopy zwrotu w wysokości 8,78% rocznie (historyczna stopa zwrotu od 1987 do września 2021).

2. Ryzyko

Każda inwestycja obarczona jest pewnym ryzykiem. Bez jego podjęcia, osiągnięcie zysku nie byłoby możliwe. Ważne jest to, jak zabezpieczamy się poprzez odpowiednie rozłożenie ryzyka.

Jeżeli zdecydujesz się na zakup nieruchomości w celu inwestycyjnym, nie możesz skutecznie zarządzać ryzykiem - zazwyczaj możesz sobie pozwolić bowiem na zakup tylko jednego lub, co najwyżej, kilku mieszkań. To czyni Cię całkowicie zależnym od wybranej lokalizacji (państwo, miasto, dzielnica, ulica, piętro, sąsiedzi). To, co dziś wydaje się dobrą lokalizacją, może bardzo szybko ulec pogorszeniu z powodu nowej zabudowy. Jeśli pod Twoimi oknami wyrośnie parking, prawdopodobnie trudniej będzie Ci znaleźć najemców. Nie mówiąc o sprzedaży...

Uwaga: Wszystkie dane związane z historycznym rozwojem portfeli Finax są modelowane i powstały na podstawie modelowania wstecznego danych. Metodę modelowania wyników historycznych opisaliśmy w artykule W jaki sposób przeprowadzamy modelowanie historycznych wyników portfeli Finax? Wyniki historyczne nie gwarantują przyszłych zwrotów, a inwestycja może przynieść stratę. Dowiedz się, jakie ryzyko podejmujesz, inwestując. Wyniki bazują na notowaniach EUR i są przeliczone na PLN według kursów spot EUR-PLN (źródło: Bloomberg). Pamiętaj o ryzyku walutowym, ponieważ wyniki Finax wyrażone w PLN zależą także od wahań kursów walut wobec złotego, który może zwiększać lub zmniejszać wynik z inwestycji.

Co więcej, pandemia COVID-19 ujawniła inne ryzyka związane z inwestowaniem w nieruchomości. Ograniczenia w podróżowaniu i obawy z nim związane zniweczyło plany wielu właścicieli nastawionych na wynajem krótkoterminowy przez platformę AirBnB.

Napływ wolnych mieszkań z tego źródła na rynek wynajmu długoterminowego, w połączeniu ze słabszym popytem, znacznie obniżył czynsze. W Krakowie, na przykład, czynsze za wynajem mieszkań spadły średnio o 12%. W związku z tym wielu właścicieli miało problemy z wynajęciem swoich nieruchomości po cenie, na którą pierwotnie liczyli.

Jeśli zainwestujesz w fundusze ETF, Twoja inwestycja może obejmować tysiące największych i najlepiej prosperujących spółek z całego świata, dzięki czemu możesz spać spokojnie. Możesz osiągnąć średnią rynkową stopę zwrotu (ok. 9% rocznie), nawet, jeśli nie wszystkie spółki radzą sobie równie dobrze.

3. Płynność

Płynność oznacza zdolność do szybkiego spieniężenia inwestycji.

Nieruchomości to na ogół jedne z najmniej płynnych aktywów. Sprzedaż nieruchomości może potrwać kilka tygodni lub miesięcy, w zależności od aktualnej sytuacji na rynku. Szybka sprzedaż oznacza zazwyczaj (znacznie) niższą cenę.

Inwestycja w fundusze ETF może zostać z łatwością sprzedana w ciągu kilku dni. Wystarczy złożyć zlecenie sprzedaży lub wypłaty środków z portfela, a pieniądze wylądują na Twoim koncie wkrótce po rozliczeniu transakcji przez giełdę (czas oczekiwania to zwykle kilka dni roboczych).

4. Pracochłonność

Otwarcie rachunku inwestycyjnego zajmuje kilka minut. Po dokonaniu przelewu lub ustawieniu zlecenia stałego, w ciągu kilku dni Twoje pieniądze będą zainwestowane. I to wszystko. Przez następne 10, 20, 30 lat nie musisz już nic robić.

Kupno i zarządzanie nieruchomością inwestycyjną jest znacznie bardziej skomplikowane. Jeśli zdecydujesz się powierzyć cały proces w ręce profesjonalistów, przygotuj się na kilkanaście tysięcy złotych prowizji dla agenta nieruchomości. A to jeszcze nie wszystko. Jeśli będziesz chciał również uniknąć wysiłków związanych z późniejszym zarządzaniem nieruchomością (wynajem, drobne naprawy itp.), będzie Cię to kosztować około 10% rocznego czynszu.

Jeśli chcesz zorganizować wszystko na własną rękę, przygotuj się na wiele godzin spędzonych na poznawaniu rynku, wyborze konkretnej nieruchomości, zapewnieniu finansowania, księdze wieczystej, ubezpieczeniu, poszukiwaniu najemców czy przygotowaniu umów.

Nawet, gdy w końcu uda Ci się zakupić i wynająć nieruchomość, to jeszcze nie koniec. Stale będziesz mieć do czynienia ze zmianami lokatorów, remontami, drobnymi naprawami, wypełnianiu zeznań podatkowych, spotkaniami wspólnoty czy spółdzielni... To czas, który w przeciwnym razie mógłbyś poświęcić pracy, rodzinie lub własnemu rozwojowi.

Fundusze ETF vs. nieruchomość bez kredytu hipotecznego

Na uproszczonym przykładzie porównajmy, ile może zarobić dla Ciebie nieruchomość inwestycyjna w porównaniu do funduszy ETF.

Założenia:

- 2-pokojowe mieszkanie z miejscem parkingowym w nowym budynku na obrzeżach Warszawy kosztuje 400 tys. zł.

- Dodatkowe 40 tys. zł to koszt umeblowania i wyposażenia mieszkania. Łącznie inwestujesz więc 440 tys. zł.

- Wynajmiesz to mieszkanie za 1900 zł miesięcznie (w tym media i miejsce parkingowe). 

- Przyjmijmy dość optymistyczny scenariusz - miesięczny koszt zarządzania i mediów w wysokości 750 ZŁ oraz całkowite dodatkowe roczne wydatki równe miesięcznemu czynszowi (np. przerwy pomiędzy lokatorami, koszty drobnych napraw/remontów, podatki, itp.)

- Przyjmijmy długoterminowy roczny wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym na poziomie 4,5% i średnią stopę zwrotu dla Finax 100/0 na poziomie 9% rocznie.

Jeśli dziś zainwestujesz 440 tys. złotych w zakup i wyposażenie nieruchomości na wynajem, w ciągu 30 lat będziesz miał mniej niż jedną trzecią majątku, który mógłbyś zbudować, inwestując w ETF-y. Utracony zysk wyniesie ponad 3,3 miliona złotych. Nie wspominając o straconym czasie i włożonym w to wysiłku.

Fundusze ETF vs. nieruchomości z kredytem hipotecznym

Znacznie częstszym przypadkiem niż zakup nieruchomości inwestycyjnej „za gotówkę” jest wzięcie kredytu hipotecznego. Wizja najemcy spłacającego co miesiąc ratę kredytu hipotecznego za właściciela oraz spłacone mieszkanie na własność inwestora po 30 latach jest świetna, ale w rzeczywistości nie jest to takie proste i opłacalne. Należy też pamiętać, że poprzez zadłużenie znacznie zwiększamy swoje ryzyko.

Banku nie będzie obchodzić, że Twój lokator nie płaci czynszu, a Ty nie jesteś w stanie go wyeksmitować. Spłatę kredytu hipotecznego zabezpiecza cała nieruchomość. W rezultacie, szybko może okazać się, że Twój przewidywany miesięczny zysk zamieni się w stratę, którą będziesz musiał pokryć ze swoich dochodów.

Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku ETF-ów, które "nie domagają się karmienia". Niezależnie od sytuacji na rynkach finansowych, nie musisz dopłacać dodatkowych pieniędzy. W przypadku funduszy ETF ryzyko jest zatem znacznie niższe.

Jak widzimy, trwający długo okres niskich stóp procentowych również nie trwa wiecznie. Dziś możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na 2,99% (3M WIBOR) + marże rocznie, choć jeszcze w sierpniu 2021 ten sam wskaźnik wynosił zaledwie 0,21%. Lecz jeśli w swoich kalkulacjach nie przewidujesz już wzrostu stóp procentowych, czeka Cię niemiła niespodzianka. W obliczu rosnącej inflacji Narodowy Bank Polski prawdopodobnie nadal będzie kontynuował podnoszenie stóp procentowych, co znajdzie odzwierciedlenie w wyższych ratach kredytu hipotecznego w kolejnych latach.

O stopach w kredycie hipotecznym rozmawialiśmy zaledwie przed miesiącem z analitykiem portalu Bankier.pl, dr. Michałem Kisielem, w najnowszym odcinku Finax radzi. Ciekawi? Zobaczcie sami:

Jeżeli nie zniechęciliśmy Cię jeszcze do inwestowania w nieruchomości, przejdźmy do liczb.

Założenia:

- 2-pokojowe mieszkanie z miejscem parkingowym w nowym budynku na obrzeżach Warszawy kosztuje 400 tys. zł. 80% ceny zakupu pożyczasz z banku, pozostałe 20%, tj. 80 tys. zł, dołożysz z oszczędności.

- Dodatkowe 40 tys. zł to koszt umeblowania i wyposażenia mieszkania. Łącznie inwestujesz więc 440 tys. zł.

- Wynajmiesz to mieszkanie za 1900 zł miesięcznie (w tym media i miejsce parkingowe). 

- Przyjmijmy dość optymistyczny scenariusz - miesięczny koszt zarządzania i mediów w wysokości 750 zł oraz całkowite dodatkowe roczne wydatki równe miesięcznemu czynszowi (np. przerwy pomiędzy lokatorami, koszty drobnych napraw/remontów, podatki, itp.)

- Przyjmijmy długoterminowy roczny wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym na poziomie 4,5% i średnią stopę zwrotu dla Finax 100/0 na poziomie 9% rocznie.

Jeżeli dysponujesz obecnie kwotą kilkudziesięciu tysięcy złotych i rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej na kredyt, dobrze to przemyśl. Inwestując w fundusze ETF wciąż jesteś w stanie zarobić więcej, a jednocześnie podejmujesz znacznie niższe ryzyko, nie mówiąc o zaoszczędzonym czasie i energii, które możesz poświęcić na to, co cenisz o wiele bardziej.

Po 30 latach na nieruchomości inwestycyjnej zarobisz minimalnie mniej niż inwestując za pośrednictwem Finax, a zakupiona nieruchomość pochłonie dużo większą część Twojego czasu niż fundusze ETF. Jak mówi przysłowie, czas to pieniądz. A w dzisiejszych czasach staje się ono jeszcze bardziej prawdziwe.

A zwycięzcą zostaje...

Znalezienie dobrej inwestycji jest dziś wyjątkowo proste. Fundusze ETF to rozwiązanie dla każdego - bez względu na wiedzę, doświadczenie czy możliwości finansowe. Każdy musi sam znaleźć odpowiedź na pytanie, jaka jest najlepsza inwestycja. Jedynym, który będzie czerpał zyski z nieruchomości we wszystkich możliwych scenariuszach, jest pośrednik w obrocie nieruchomościami - a nie inwestor.

Warren Buffett, najskuteczniejszy inwestor i jeden z najbogatszych ludzi na świecie, również patrzy w ten sposób na nieruchomości. Jego konglomerat inwestycyjny, Berkshire Hathaway, jest właścicielem drugiej co do wielkości firmy brokerskiej w USA, zatrudniającej prawie 50 000 agentów nieruchomości.

Sposób na zarabianie pieniędzy w sferze nieruchomości polega na pośredniczeniu w obrocie nimi, a nie na ich posiadaniu. A tak na marginesie... wiecie, co Warren Buffett poleca jako najlepszą długoterminową inwestycję dla zwykłych ludzi? Fundusze ETF.