Koliki prinos ostvaruju omiljena ulaganja Hrvata

Od raznoraznih dionica i obveznica pa sve do rijetkih novčića, umjetnina te recimo vina pa čak i pokemon kartica. 

No u Hrvatskoj je situacija nešto drugačija. Iako ne postoje detaljni podaci o tome u što sve i koliko Hrvati ulažu, po onome što smo pronašli i po našem subjektivnom dojmu, velika većina Hrvata više manje ulaže u samo tri stvari – oročenja, fondove u vlasništvu banaka te nekretnine.

Naravno svaki od ovih načina ulaganja ima svoje prednosti ali nedostaci su nešto o čemu se rijetko razmišlja, a još manje priča ili nešto što se prije ulaganja izračuna. U ovom tekstu ćemo pokušati napraviti upravo to, objasniti prednosti i nedostatke svake od ovih investicijskih klasa, te spomenuti neke od stvari koje investitorima u trenu ulagana možda nisu bile na pameti.

Oročenja u bankama

Trenutačno građani u Hrvatskoj u bankama imaju ukupne depozite od gotovo 220 milijardi kuna. Točnije, Hrvati su krajem srpnja u bankama imali 217.8 milijardi kuna depozita. Pod depozitima se računaju štednje u kunama te stranim valutama ali i novac na tekućim i žiro računima.

Ovaj iznos je u odnosu na kraj prošle godine porastao za više od 6 milijardi kuna te više manje, kontinuirano raste. Čak i u godinama kada smo imali nešto lošiju turističku sezonu ili sada, kada zbog COVID-19 dobar dio ekonomije otežano fukncionira – depoziti kontinuirano rastu.

„Problem“ s odlukom većine Hrvata da novac oroče (trenutno je u Hrvatskoj u raznim valutama oročeno oko 160 milijardi kuna) je da kamate u bankama već godinama kontinuirano padaju, kao što možemo vidjeti i po podacima HNB-a.

Kamatne stope na oročenu štednju su, na žalost investitora, nastavile padati i nakon 2018. godine te su kod najvećih banaka one trenutno, na oročenja u eurima, između 0.05% i 0.15%.

Složit ćete se, gotovo zanemariv prinos. Ono što se često zaboravlja je da je 2016. godine u Hrvatskoj uveden porez na kamate u iznos od 12% + prirez pa osobi s prebivalištem u Zagrebu, bruto kamata od primjerice 0.1% zapravo ispadne u konačnici 0.085%.

Stopa inflacije u RH je u zadnjih 6-7 godina, u prosjeku, bila oko 1.5%, tako da je vaše oročenje zadnjih godina zapravo gubilo kupovnu moć te nije moglo pratiti niti inflaciju.

Velika prednost oročenja nad svim drugim ulaganjima je naravno sigurnost. Ne samo što nam država garantira za depozite do €100,000 u kunskoj protuvrijednosti nego nam i banka garantira prinos. No složit ćete se da ovakva „zarada“ nikoga ne ostavlja zadovoljnim te ako maknemo komponentu sigurnosti sigurno da nam neće osigurati bolju financijsku budućnost.

Uzajamni fondovi 

Ukoliko imate štednju u banci ili ste djelatniku banke rekli da želite otvoriti neku štednju sigurno su vam barem jedanput ponudili neki od svojih fondova. 

Dionički, obveznički, mješoviti, s ograničenim rokom trajanja ili bez – ima ih mnogo. Ali na žalost jedna stvar im je svima zajednička. Iznimno visoke naknade te osjetno lošiji rezultati od pasivnog pristupa ulaganju, odnosno prosjeka tržišta.

Većina tih fondova ima naknadu za kupnju udjela, naknadu za prodaju udjela te naknadu za upravljanje ulogom.

Čak i ako nemaju prve dvije, naknade za upravljanje su redovito iznad 2% godišnje što na dugi rok može imati ogromne posljedice.

Primjerice, ukoliko uložite 100 tisuća kuna na 15 godina, uz prinos od 5% ćete doći do solidnih 208 tisuća kuna. Ali uz samo 2% veći prinos biste došli do čak 276 tisuća kuna. Razlika koju naknade od preko 2% na dugi rok rade vašem ulaganju su iznimno bitne.

Ovdje možemo vidjeti kako lošiji performans u odnosu na pasivan pristup ulaganju (npr. Finax), uz kombinaciju s visokim naknadama mnogih hrvatskih fondova, ima na povrat na ulaganje.

Iako su po prinosu daleko bolja opcija od oročenja, moramo biti svjesni da su ulaganja u fondove riskantnija te za taj rizik moramo biti kompenzirani boljim stopama povrata na ulaganje tako da je jako bitno gdje ćemo svoj novac uložiti te kakve nam povrate na ulaganje ostvaruju za svoju iznimno visoku cijenu (naknadu za upravljanje).

Ulaganje u nekretnine

Odnos prema nekretninama u Hrvatskoj je vjerojatno najlakše opisati kao poseban odnos koji se možda najbolje prikazuje grafom prema kojem su Hrvati drugi u EU po postotku onih koji žive u vlastitoj nekretnini. Samo je Rumunjska iznad nas po ovom parametru.

Na rast ili pad cijena nekretnina utjecaj ima mnoštvo parametara. Od lokacije, ekonomske aktivnosti i turističke popularnosti, do kvalitete izgradnje, godine izgradnje pa i samog izgleda. 

No ono što na dugi rok najviše utječe na promjenu cijene nekretnina je porast/smanjenje broja stanovnika određenog područja. Na žalost svi znamo da od ulaska Hrvatske u EU, 2013. godine, broj stanovnika snažno pada, što potvrđuju i ove brojke DZS-a.

Naravno, službeni podaci DZS-a ubrajaju samo one stanovnike koji su se službeno odjavili iz RH ali u praksi znamo i da je mnogo onih koji nisu, tako da ove brojke mogu biti na žalost samo gore. Stoga trend u broju stanovnika sigurno ne ide u korist kada govorimo o rastu cijena nekretnina.

Unatoč padu broja stanovnika, zadnjih godina svjedočimo osjetnom rastu cijena nekretnina u većini dijelova Republike Hrvatske. No rijetko tko kupuje nekretnine radi špekulacije na rok od par godina tako da je potrebno uzeti duži period u obzir kada donosimo odluku o tome jesu li nekretnine dobar ili loš izbor pri ulaganju. 

Ovdje vidimo da nekretnine imaju nevjerojatan rekord te im je cijena u Hrvatskoj padala svake godine, od 2008. pa sve do 2015.! Zaista nevjerojatan podatak.

Ali bez obzira na ove podatke i trendove, većina ljudi i dalje želi imati dodatnu nekretninu koju će potencijalno iznajmljivati. No kada god sam do sada pitao ljude koliki im je plan povrata na ulaganje, zauzvrat sam uvijek dobio zbunjen pogled ili odgovore poput „nekretnina će uvijek vrijediti“ ili „stan nikada neće izgubiti na vrijednosti“. 

Iako ove izjave djelomično i jesu točne, mislim da ulaganje u nekretnine moramo staviti u kontekst s ostalim investicijskim klasama kako bi dobili bolju sliku svog ulaganja.

No zamislimo da kupujemo nekretninu za najam te osim aprecijacije same cijene nekretnine, računamo i na prihod od najma, na koliki povrat na ulaganje možemo u ovom slučaju računati?

Za one koji su voljni preuzeti posao upravljanja vlastitom nekretninom, one mogu biti doista solidan polu-pasivni izvor prihoda zbog kombinacije najma i povećanja vrijednosti nekretnine.

Ali ljudi često zaboravljaju neke dodatne troškove, rizike i ulaganja te procjene vrše na temelju idealnog scenarija.

Primjerice, ako kupite nekretninu za €100 000 EUR koju možete iznajmiti za recimo €400/mjesec, to znači da biste ostvarili povrat na svoje ulaganje od 4.8% godišnje + određenu aprecijaciju cijene nekrentine od recimo 2% godišnje što bi u osnovi iznosilo oko 6,8% godišnje povrata na vaše ulaganje - bruto. Zašto bruto?

Jer od ovog trebamo oduzeti sljedeće stvari:

• Porezi i drugi državni nameti
• Osiguranje
• Nekretnina neće biti iznajmljena 100% vremena 
• Trošak vremena/upravljanja nekretninom
• Održavanje (kuhinja, uređaji, krov itd.)
• Kamate ako nekretninu niste kupili gotovinom

No možda i najvažniji “trošak” koji je teško izračunati je zapravo trošak nemogućnosti diverzifikacije ulaganja.

Kada primjerice pasivno investirate svoj novac, njega fond raspoređuje na desetke, stotine, pa čak i tisuće različitih kompanija dok u ovom slučaju ulažete ogroman novac u jednu nekretninu što je u svijetu ulaganja nešto što jednostavno po pravilima upravljanja rizicima nije dopustivo.